Крупнейший в Индии специализирующийся на недвижимости инвестиционный фонд Embassy Office Parks Real Estate Investment Trust (REIT) намерен привлечь инвестиции в размере 25 млрд индийских рупий ($300 млн), пишет Reuters.
Теснимый молодыми конкурентами, фонд старого «барона недвижимости» (как его называют в прессе) Джиту Вирвани нуждается в «быстрых вливаниях» из-за проблем на рынке офисной недвижимости. В общем и целом он чувствует себя неплохо, но темпы роста замедлились из-за проблем у американского бигтеха, который является одним из основных его участников.
Намеченная сумма инвестиций не станет окончательной: всего в Embassy REIT планируют привлечь до $400 млн. Компания поручила инвестиционным банкам Morgan Stanley и индийскому Kotak провести сделку, которую она планирует завершить к июню 2024 года, сообщает Economic Times со ссылкой на анонимные источники.
Деньги трасту требуются для покупки офисного комплекса в городе Ченнаи в Южной Индии за 12,69 млрд рупий и для уменьшения кредитного плеча портфолио с 30 до 27%. Как уточняют в India Times, инвестиционный фонд хочет купить офисный комплекс Splendid TechZone на улице Паллаварам-Тораипакам в Ченнаи. Сейчас он принадлежит компании Embassy Sponsor.
За счет офисного комплекса из нескольких десятиэтажных зданий общей площадью 465 тыс. кв. м, где арендуют пространства Wells Fargo и BNY Mellon, компания округлит площадь находящихся в управлении офисов до 4,6 млн кв. м.
Сейчас Embassy REIT управляет недвижимостью общей площадью 45 млн кв. футов (4,18 млн кв. м). В портфолио фонда 85,4% занимают офисы, 9,9% — отели (всего — 1,6 тыс. номеров, работают со средней загрузкой 55%), 4,7% — другие виды недвижимости: так, известно, что Embassy REIT управляет фермой солнечных батарей мощностью 100 МВт.
Ранее траст успешно приобрел офисные комплексы TechVillage и Business Hub в Бангалоре. На сегодняшний день здесь занято арендаторами 84% площадей: офисы арендуют Google, Cisco, IBM, Samsung, Philips, Eli Lilly, Novo Nordisk.
В феврале 2024 года компания подвела финансовые итоги за октябрь—декабрь 2023 года. Выручка от операционной деятельности выросла на 8% в годовом исчислении, до 93,6 млрд рупий ($1,1 млрд). Доход, подлежащий распределению среди акционеров, составил 49,2 млрд рупий (около $590 млн). Кредитный рейтинг фонда — ААА/стабильный.
Фонд Embassy REIT в 2019 году вышел на биржу с ценой акций 336 рупий и быстро вырос выше 470 рупий. Таких уровней он больше не достиг — в марте 2020 года цена упала вертикально вниз и сейчас составляет 375 рупий, что соответствует капитализации 3,55 трлн рупий, или $42,6 млрд.
Крупнейшим институциональным инвестором Embassy REIT является HDFC Mutual Fund — он владеет долей 7,49%. HDFC и другие крупнейшие инвесторы по происхождению индийские, но фонд также пользуется симпатией многих британских инвесторов, хотя доля каждого составляет намного меньше процента.
Траст является дочерней структурой частной Embassy Group, основанной в 1993 году. Группа базируется в Бангалоре и ведет бизнес в крупных городах Индии — таких как Хайдарабад, Пуна, Коимбатур, Мумбаи, а также за рубежом — в Сербии и Малайзии. REIT основан в 2014 году и, хотя в 2019-м был «отпущен в свободное плавание» на биржу, имеет общее руководство с группой.
Управляющим директором Embassy Group является Джитендра Вирвани, а второе лицо в корпорации — его младший сын Адитья Вирвани. Оба входят в совет директоров Embassy REIT. Джитендра Вирвани, или Джиту, как его называют в прессе, входит в сотню богатейших людей Индии, его личное состояние, по оценке Forbes на данный момент, — $2,1 млрд.
Средний сын Джиту — Каран — в 2017 году увлекся концепцией сети коворкингов WeWork, привел бренд в Индию и возглавил местное отделение. Коворкинги заняли площадки Embassy в Дели, Мумбаи и Бангалоре, сейчас емкость местного подразделения WeWork — более 35 тыс. рабочих мест по всей стране. Несмотря на то что головная организация в США подала на банкротство, в Индии сеть продолжает расти и даже генерирует прибыль.
После пандемии в Индии начался бум спроса на бизнес-недвижимость. Объем сделок с офисными помещениями на восьми крупнейших локальных рынках Индии достиг 1,5 млн кв. м в первом квартале 2024 года, что означает рост на 43% в годовом исчислении, пишет британская консалтинговая фирма Knight Frank.
«Взрывному» росту на рынке недвижимости способствует специфическая демографическая ситуация Индии: многочисленное (1,4 млрд человек) молодое (средний возраст — 28 лет) население, значительная доля которого проживает в сельской местности, но стремится перебраться в города и готова работать за скромное вознаграждение. Это делает Индию привлекательной для крупных корпораций, которым требуются сотрудники в офис и которых не устраивает удаленный формат работы.
Главным рынком офисной недвижимости в первом квартале 2024 года в Индии стал родной для Embassy Бангалор — на него приходится 22% сделок. Даже столичный регион оказался оттеснен на второе место. Однако и на этом растущем рынке наметилась проблема. Замедление в американском бигтехе и массовые сокращения отразились на рынке офисной недвижимости — в Пуне и Хайдарабаде предложение заметно превысило спрос, отмечало издание Mint.
Классический формат REIT предполагает работу, схожую с паевым фондом: спонсор собирает капитал и инвестирует его в объекты недвижимости, такие как офисные парки или торговые центры. Фонд REIT извлекает прибыль и распределяет ее между инвесторами, позволяя мелким розничным инвесторам владеть частью приносящей доход недвижимости, которая в противном случае была бы им недоступна.
Настоящих инвестиционных фондов, специализирующихся на коммерческой недвижимости и получающих более 80% выручки от сдачи внаем офисных помещений, в Индии всего три, и Embassy REIT — крупнейший из них.
Фонд Mindspace Business Parks REIT был основан в 2019 году и пока может похвастаться лишь вдвое меньшей выручкой — 56 млрд рупий ($672 млн) за первый квартал 2024 года, но зато демонстрирует темпы роста до 20% в год. Фонд Brookfield India Real Estate Trust был основан еще позже, в 2020 году; его выручка меньше, а темпы роста еще выше: за третий квартал фискального 2024 года фонд заработал 3,9 млрд рупий ($47 млн) с ростом 90%.